WEG: Hausgeld-Rückstände – bleibt das Stimmrecht erhalten? 

Auch wenn Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann er deswegen weder von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen noch ihm das Stimmrecht entzogen werden. Eine derartige Klausel in der Teilungserklärung ist nichtig. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Zwar lasse das Wohnungseigentumsrecht den Eigentümern „weitestgehend freie Hand, wie sie ihre Verhältnisse untereinander regeln“. Doch ende die Gestaltungsfreiheit dort, wo „die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt und in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte eingegriffen wird“. Bei schwerwiegenden Eingriffen, die – wie beim Entzug des Stimmrechts oder den Ausschluss von der Versammlung – dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt werde, seien die Beschlüsse ungültig. (BGH, V ZR 60/10)

Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

1. Einleitung
Die Hausordnung steht sehr oft im Mittelpunkt von Streitigkeiten, entweder zwischen Mieter und Vermieter der zwischen Wohnungseigentümern untereinander. Im folgenden Beitrag geht es um die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend Hausordnung). Eine Hausordnung enthält in der Regeln für den Gebrauch und für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Als Gebrauchsregelungen kommen oft Sorgfaltspflichten, aber auch Benutzungsregeln für gemeinschaftliche Flächen sowie Ruhezeiten, in Betracht.

Beispiel: Vorschriften für die Benutzung der Waschküche, Bestimmungen zur Tierhaltung in der Wohnanlage und zulässige Zeiten für das Spielen von Instrumenten.

Daneben enthalten Hausordnungen oftmals Verwaltungsregeln, wie etwa Anordnungen zur Reinigung des Treppenhauses und des Gehweges oder auch Angaben zum Winterdienst.

2. Aufstellung der Hausordnung
Es bestehen drei Grundkonstellationen, wie die Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage aufgestellt, ergänzt oder geändert werden kann: durch die Wohnungseigentümer selbst, durch den Hausverwalter oder durch das Gericht.

a) Vorrangig sind naturgemäß die Wohnungseigentümer selbst für die Hausordnung verantwortlich. Sie haben die Möglichkeit, mit einfacher Stimmenmehrheit eine Hausordnung zu beschließen, zu ergänzen oder aufzuheben, vgl. § 21 Abs.3 iVm. Abs. 5 Nr. 1. Neben dem Beschluss einer Hausordnung sind auch vertragliche Vereinbarungen zwischen den Eigentümern nach § 15 Abs.1 WEG möglich. Es kommt vor, dass die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Hausordnung enthält, die als Anlage der notariellen Urkunde beigefügt ist. Ob eine solche (dinglich vereinbarte) Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, ist umstritten.

b) Es besteht die Möglichkeit, dem Hausverwalter die Befugnis einzuräumen, eine Hausordnung aufzustellen. Macht er von dieser Kompetenz Gebrauch, ist die Hausordnung verbindlich. Sie kann allerdings jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer aufgehoben oder abgeändert werden.

c) Da es sich bei der Aufstellung einer Hausordnung um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ein solches Regelungswerk aufgestellt wird. Diesen Anspruch kann er notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Es kann das Gericht anrufen, in einem sogenannten Regelungsstreit eine Hausordnung aufzustellen oder zu ändern.

3. Verpflichtete der Hausordnung
Gemäß § 10 Abs. 2 und Abs. 3 WEG sind an erster Stelle die Wohnungseigentümer selbst die Unterworfenen einer Hausordnung, denn sie sind an den getroffenen Beschluss oder die Vereinbarung gebunden. Zudem gehören natürlich auch die Personen, die zum Hausstand des Eigentümers gehören oder zu seinem Geschäftsbetrieb, zu den Verpflichteten. Das gleiche gilt auch für andere Personen, denen der Eigentümer die Benutzung seines Sonder- oder Miteigentums überlässt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG.

Fraglich ist allerdings, inwieweit sich die, von den Eigentümern beschlossenen Gebrauchs- und Verwaltungsregeln, auf Mieter auswirken. Da ein Mieter keine Eigentümerstellung inne hat, ist er grundsätzlich auch nicht an die Hausordnung gebunden. Insbesondere sind auch Beschlüsse oder Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, die unmittelbar die Mieter von Sondereigentum binden sollen, insoweit nichtig. Es handelt sich in solchen Fällen um unzulässige Verträge zu Lasten Dritter.

Allerdings ist es möglich, die Mieter mittelbar an die Hausordnung zu binden. Dazu muss diese zum Vertragsbestandteil des Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter erklärt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass dynamische Verweisungsklauseln zumeist gegen das AGB-Recht verstoßen und somit unwirksam sind. Daher bedürfen nachträgliche Änderungen der Hausordnung wiederrum einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter – wobei der Vermieter die Bedingungen der Hausordnung in der Regel nicht einfach einseitig ändern kann.

4. Durchsetzung einer Hausordnung
Grundsätzlich hat der Hausverwalter für die Durchsetzung der Hausordnung Sorge zu tragen, § 27 Abs. 1 Nr.1 WEG. Dabei ist zu beachten, dass § 27 Abs.1 Nr. 1 WEG nur das Innenverhältnis zwischen den Eigentümern und dem Hausverwalter regelt. Eine Vertretungsmacht nach außen – auch zur gerichtlichen oder außergerichtlichen Durchsetzung möglicher Ansprüche – erhält der Hausverwalter erst durch Beschlussfassung der Eigentümer, eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder in der Hausordnung selbst. Daneben können auch die Eigentümer einzeln oder im Verband gerichtlich gegen die Störungen vorgehen.

Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehört es, darauf zu achten, dass die Wohnungseigentümer die Hausordnung einhalten. Das beinhaltet nach § 14 WEG auch, dass er auf die vermietenden Eigentümer Einfluss nehmen muss, damit diese ihre Mieter veranlassen, die Hausordnung einzuhalten. Da es sich hier um die Hausordnung handelt, hat er bei Verstößen den Wohnungseigentümer abzumahnen.

Den Hausverwalter trifft auch eine Pflicht zur Abmahnung, wenn Mieter gegen die Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft verstoßen. Allerdings hat diese Abmahnung keine mietvertraglichen Konsequenzen, da der Hausverwalter in der Regel nicht im Pflichtenkreis des Vermieters tätig wird. Ist ihm allerdings auch die Verwaltung des Sondereigentums übertragen, kann der Hausverwalter auch Verstöße gegen die mietvertraglich vereinbarte Hausordnung abmahnen, was dann auch mietvertragliche Konsequenzen haben kann.

Der Hausverwalter kann bei der Durchsetzung der Hausordnung im eigenen Namen (als Prozessstandschafter), als Vertreter eines Sondereigentümers oder als Organ des rechtsfähigen Verbandes tätig werden.

Als Störer kommen verschiedene Personen in Betracht. Zunächst einmal der Wohnungseigentümer selbst. Verstößt er gegen die Hausordnung kann er auf Unterlassung oder Beseitigung der Störung in Anspruch genommen werden. Grundlage hierfür ist der Unterlassungs- und Störungsabwehranspruch nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs.1 BGB. Die Störung kann zum einen darin bestehen, dass der Eigentümer oder dessen Mitbewohner gegen die Hausordnung verstößt. In einem solchen Fall ist der Wohnungseigentümer unmittelbarer Zustands- und Handlungsstörer.

Eine Störung kann jedoch auch in der Form vorliegen, dass der Wohnungseigentümer seinem Mieter eine Benutzung gestattet, die nicht mit der Hausordnung der Wohnungseigentümer in Einklang steht. Der Mieter ist unmittelbarer Handlungsstörer, der vermietende Eigentümer ist dagegen mittelbarer Zustandsstörer. Die Zustandsstörerhaftung ergibt sich, weil der Vermieter als Eigentümer und mittelbarer Besitzer der Wohnung für sein Sondereigentum und denen davon ausgehende Störungen verantwortlich bleibt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG. Es besteht kein Rangverhältnis zwischen den Störern, sodass auch gegen den Vermieter als Zustandsstörer vorgegangen werden kann, wenn der Mieter als Handlungsstörer in Betracht kommt.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, störende Mieter oder sonstige Nutzer des Sondereigentums direkt in Anspruch zu nehmen. Die anderen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (gegebenenfalls vertreten durch den Hausverwalter) können gemäß § 1004 Abs.1 BGB ihren aus dem Eigentum resultierenden Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung der Störung geltend machen. Selbst wenn die Störung mit der mietvertraglich vereinbarten Hausordnung konform geht, aber gegen die WEG-Hausregeln verstößt, sind die Wohnungseigentümer nicht zur Duldung verpflichtet, da ihnen gegenüber der Mietvertrag nicht gilt, vgl. § 1004 Abs. 2 BGB. Im Verhältnis zu den Eigentümern soll der Mieter nicht mehr Rechte in Anspruch nehmen können als der vermietende Eigentümer – wäre dieser jedoch zur Störung berechtigt, kann sich auch der Mieter darauf berufen.

5. Hinweise
Häufig scheitert die Durchsetzung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen wegen Verstößen gegen die Hausordnung an Beweisschwierigkeiten. Die Gerichte stellen hier in der Regel strenge Anforderungen – es muss detailliert vorgetragen werden wer, wann, wie gegen die Hausordnung verstoßen hat.

Zudem muss genau überlegt sein, gegen wen der Anspruch geltend gemacht wird. So kann es einfacher sein bei vermieteten Wohnungen unmittelbar gegen den Störer (Mieter) vorzugehen. Dies gilt insbesondere bei der Vollstreckung von Unterlassungsansprüchen dann, wenn dem Mieter das störende Verhalten mietvertraglich gestattet ist. Der Eigentümer schuldet nur die Einwirkung auf den Mieter, während letzterer die Unterlassung selbst schuldet. Zudem fehlt dem Wohnungseigentümer die rechtliche Handhabe zur Ausübung von Druck (Abmahnung oder Kündigung), wenn er dem Mieter das Verhalten mietvertraglich gestattet hat.

Das Aufstellen und auch insbesondere die spätere Durchsetzung einer Hausordnung ist auf Grund der vielen unterschiedlichen, teilweise kollidierenden Interessen, kein leichtes Unterfangen. Gerade der Hausverwalter, dessen Aufgabe die Durchsetzung der Regeln ist, kann schnell zwischen die Fronten der Wohnungseigentümer geraten. Es ist daher gerade für ihn ratsam bei auftretenden Störungen und Problemen, bedacht vorzugehen und bei Unklarheiten und Streitigkeiten fachkundigen Rat einzuholen.

Autor(-en): Peter Hesse, Rechtsanwalt Potsdam / Katharina Schmidtke, Juristische Mitarbeiterin Potsdam

Heizkörper als Sondereigentum

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind. BGH, 8.7.2011, Az: V ZR 176/10

Hobbyraum darf nicht als Wohnraum genutzt werden

Wenn in der Teilungserklärung ein Raum als Hobbyraum bezeichnet wird, darf er grundsätzlich nicht als Wohnung genutzt werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in diesem Sommer. Zuvor hatte eine Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer, der zugleich einen Raum im Keller sein Eigen nannte, Klage eingereicht. Der Kellerraum wurde zwar in der Teilungserklärung als Hobbyraum aufgeführt, dennoch übernachteten 2 Kinder des Eigentümers des Öfteren dort. Obwohl diese Nutzung auf Antrag des Eigentümers sogar behördlich genehmigt worden war, forderte die Eigentümergemeinschaft ihr Mitglied dazu auf, die Nutzung als Schlafraum zu unterlassen.

Der Karlsruher BGH urteilte zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Die Nutzung eines in einer Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesenen Raums ist unzulässig, wenn der Raum nicht nur für vorübergehende Übernachtungen benutzt wird. Die Eigentümer waren verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Dabei war unerheblich, dass die Nutzung als Wohnraum nicht mit Störungen verbunden war. Auch die behördliche Genehmigung war im Verhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Eigentümer ohne Belang. Eine Verjährung des Unterlassungsanspruchs lehnte das Gericht zudem ab. Denn bei einem Anspruch, der auf eine dauernde Unterlassung gerichtet ist, beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Zuwiderhandlung neu (BGH, Beschluss v. 16.06.11, Az. V ZA 1/11).